IPTU em Áreas de Preservação Permanente é tema no Giro da Notícia

A cobrança do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sobre imóveis atingidos por Áreas de Preservação Permanente (APP) foi tema de entrevista realizada nesta sexta-feira (11), durante o programa Giro da Notícia, da Rádio Planetário 91.5 FM. O assunto foi discutido pelo advogado especializado em Direito Público, Dr. Giovani Bortolini, que apresentou esclarecimentos sobre as restrições ambientais, o direito de propriedade e os critérios utilizados para a tributação desses imóveis.

A discussão ganhou destaque principalmente em situações nas quais a APP ocupa uma parcela significativa do terreno ou até mesmo toda a propriedade. Nesses casos, surge o questionamento sobre a compatibilidade entre o valor venal atribuído pelo município e a efetiva possibilidade de utilização econômica do imóvel.

O que são as Áreas de Preservação Permanente

Durante a entrevista, Giovani Bortolini explicou que as Áreas de Preservação Permanente são espaços protegidos pela legislação ambiental e que possuem uma função voltada à preservação do meio ambiente. O advogado lembrou que a regulamentação das APPs começou a ganhar espaço no ordenamento jurídico brasileiro com o Código Florestal de 1965 e recebeu tratamento ainda mais relevante com a Constituição Federal de 1988.

Atualmente, a principal legislação federal relacionada ao tema é a Lei nº 12.651/2012, que estabelece normas sobre a proteção da vegetação nativa e disciplina, entre outros pontos, as áreas consideradas de preservação permanente.

A existência de uma APP dentro de uma propriedade impõe limitações ao proprietário. Conforme explicou Bortolini, essas restrições estão relacionadas principalmente ao direito de construir e ao uso econômico da área.

Proprietário continua sendo dono da área

Um dos esclarecimentos apresentados durante a entrevista foi que a existência de uma APP não retira automaticamente a propriedade do particular. O proprietário continua sendo titular do imóvel, porém passa a sofrer limitações no exercício de determinados direitos relacionados à propriedade.

Segundo o advogado, é necessário diferenciar a propriedade da possibilidade de utilização do imóvel. Uma pessoa pode continuar sendo proprietária de determinada área, mas não necessariamente poderá construir ou explorar economicamente toda a extensão do terreno.

Bortolini também explicou que, historicamente, houve discussões jurídicas sobre a possibilidade de uma restrição ambiental muito intensa representar uma espécie de desapropriação indireta. Segundo ele, o entendimento judicial consolidado não considera que a simples existência de uma APP dentro da propriedade retire automaticamente o direito de propriedade do particular.

O impacto sobre o valor venal do imóvel

O ponto central da entrevista esteve relacionado ao valor venal utilizado para o cálculo do IPTU.

O advogado destacou que dois imóveis podem possuir a mesma metragem e estar localizados em uma mesma região, mas apresentar valores econômicos completamente diferentes em razão das limitações existentes em cada propriedade.

Como exemplo, foi considerada uma situação hipotética de dois terrenos de 300 metros quadrados. Em um deles, toda a área poderia estar disponível para construção. No outro, 200 metros quadrados poderiam estar submetidos a uma Área de Preservação Permanente.

Embora os dois terrenos tenham a mesma dimensão, as possibilidades de utilização são diferentes. Para Bortolini, essa diferença precisa ser considerada quando se analisa o valor econômico do imóvel e, consequentemente, a tributação.

O Código Tributário Nacional estabelece que a base de cálculo do IPTU é o valor venal do imóvel. A partir disso, a discussão apresentada durante o programa envolve justamente a necessidade de verificar se o valor atribuído ao imóvel corresponde às suas condições reais de utilização.

Situação se torna ainda mais complexa quando toda a área é APP

A discussão ganha uma dimensão ainda maior quando 100% do imóvel está inserido em uma Área de Preservação Permanente.

Nesse tipo de situação, conforme argumentou Bortolini, o proprietário permanece sendo dono da área, mas pode não ter possibilidade de construir ou explorar economicamente o terreno. Isso levanta o questionamento sobre qual seria o valor venal efetivo de uma propriedade que não pode receber a mesma utilização de um imóvel semelhante que esteja integralmente disponível.

O advogado ressaltou que existem decisões judiciais favoráveis em situações envolvendo imóveis integralmente atingidos por APP, nas quais se discute a própria existência de valor econômico e, consequentemente, a incidência do IPTU.

Entretanto, a situação não deve ser tratada como uma isenção automática para todo imóvel atingido por APP. A análise depende das características de cada propriedade, da extensão da área protegida, da legislação municipal e da situação tributária específica.

Proprietário pode solicitar revisão administrativa

Durante a entrevista, Bortolini explicou que o proprietário que considerar inadequado o valor venal atribuído ao seu imóvel pode buscar inicialmente uma solução administrativa junto ao município.

Uma das possibilidades apresentadas é a contratação de um profissional habilitado para elaborar um laudo técnico demonstrando as características ambientais da área e as limitações existentes para construção ou exploração econômica.

Esse documento pode acompanhar um requerimento administrativo solicitando a revisão do valor atribuído ao imóvel pelo município.

Segundo o advogado, a documentação técnica pode ser importante justamente para demonstrar que o imóvel possui características diferentes de outras propriedades utilizadas como referência para a avaliação.

Possibilidade de questionamento judicial

Caso o pedido administrativo não seja acolhido pelo município, o proprietário também poderá avaliar, com orientação jurídica, a possibilidade de buscar o Judiciário.

Bortolini destacou que já existem decisões judiciais tratando de situações nas quais imóveis integralmente atingidos por APP foram analisados sob a perspectiva da inexistência ou redução do valor econômico utilizado para fins tributários.

Ele também mencionou a possibilidade de discussão sobre valores pagos anteriormente, inclusive com eventual pedido de restituição, quando ficar demonstrado que houve cobrança indevida ou superior ao valor efetivamente devido, observados os requisitos e prazos previstos na legislação.

Necessidade de integração entre os setores do município

Outro ponto levantado durante a entrevista foi a necessidade de maior integração entre os diferentes setores da administração municipal.

Segundo Bortolini, pode ocorrer uma situação em que o setor responsável pelo meio ambiente reconheça que determinada área não pode ser utilizada para construção devido à existência de uma APP, enquanto o cadastro imobiliário ou o setor tributário continua considerando a área integralmente para fins de avaliação.

Na avaliação apresentada pelo advogado, esse desencontro pode colocar o proprietário em uma situação contraditória: ambientalmente, ele não pode utilizar determinada área; tributariamente, porém, o imóvel pode continuar sendo considerado como se estivesse integralmente disponível.

Para Bortolini, seria importante que as informações relacionadas às restrições ambientais fossem consideradas também nos cadastros utilizados para a avaliação dos imóveis e para o lançamento do IPTU.

IPTU Verde é apresentado como uma alternativa

Durante a entrevista, o advogado também citou o chamado IPTU Verde como uma das possibilidades utilizadas por municípios para criar mecanismos de compensação ou incentivo relacionados à preservação ambiental.

A iniciativa pode envolver benefícios tributários para proprietários que mantenham determinadas condições ambientais em seus imóveis. Dependendo da legislação municipal, esses benefícios podem assumir diferentes formatos, como redução ou isenção parcial do imposto.

A ideia apresentada por Bortolini é que o proprietário que suporta uma limitação em seu patrimônio em benefício da preservação ambiental possa receber algum tipo de reconhecimento por parte do Poder Público.

A adoção de qualquer benefício tributário, entretanto, depende de previsão legal específica e da legislação vigente em cada município.

Argumento da renúncia de receita também foi discutido

Outro questionamento levantado durante o programa foi o argumento de que o município não poderia reduzir ou deixar de cobrar determinado valor por representar uma possível renúncia de receita.

Para Bortolini, é necessário diferenciar uma renúncia voluntária de receita da correção de uma cobrança que eventualmente não esteja adequada às características reais do imóvel.

Na avaliação apresentada pelo advogado, se a administração pública identificar que determinado imóvel foi avaliado de maneira incorreta, a revisão do lançamento não deveria ser confundida simplesmente com uma renúncia ilegal de receita.

O município, segundo ele, deve avaliar tecnicamente a situação e corrigir eventuais inconsistências existentes nos seus cadastros e lançamentos tributários.

Comparação com o ITR

Ao final da entrevista, Giovani Bortolini fez uma comparação com o Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR), de competência federal.

Segundo o advogado, a legislação do ITR já prevê tratamento específico para áreas de preservação permanente e reserva legal. A Lei Federal nº 9.393/1996 estabelece que determinadas áreas ambientais sejam excluídas da área tributável utilizada para o cálculo do imposto.

Para Bortolini, esse exemplo demonstra que a consideração das áreas ambientalmente protegidas na definição da tributação não é uma discussão inédita no sistema tributário brasileiro.

Debate busca equilíbrio entre proteção ambiental e direito do contribuinte

A entrevista reforçou que a discussão sobre IPTU e APP não se resume simplesmente à intenção de deixar de pagar o imposto. O principal questionamento está relacionado à forma como o imóvel é avaliado e à necessidade de compatibilizar a tributação com as limitações efetivamente existentes.

De um lado, a preservação ambiental atende a um interesse coletivo e é protegida pela legislação. De outro, o proprietário continua responsável pelo imóvel e pode sofrer uma redução significativa nas possibilidades de utilização econômica da área.

Para o advogado, o desafio está justamente em encontrar um equilíbrio entre esses dois interesses, evitando que o proprietário seja submetido a uma carga tributária desproporcional em razão de uma restrição ambiental que beneficia toda a coletividade.

A orientação apresentada durante o Giro da Notícia é que proprietários que tenham dúvidas sobre a situação tributária de imóveis atingidos por APP procurem inicialmente o município para verificar os dados cadastrais e o valor venal atribuído à propriedade. Quando necessário, também pode ser buscada avaliação técnica e orientação jurídica individualizada.

O debate demonstra que a relação entre preservação ambiental, direito de propriedade e tributação exige uma análise cuidadosa de cada caso, especialmente quando a área protegida representa parcela expressiva ou a totalidade do imóvel.

Acompanhe o podcast completo abaixo.